Anschlussfinanzierung: Was tun, wenn die Zinsbindung ausläuft?
Wer 2014 oder 2015 eine Immobilie gekauft und mit 10 Jahren Zinsbindung finanziert hat, stand 2024 oder 2025 vor einer Entscheidung, die viele unterschätzt haben: die Anschlussfinanzierung. Aus einem Zinssatz von 1,2% wurde plötzlich ein Angebot von 3,8% – und die monatliche Rate stieg entsprechend spürbar. Wer heute eine Immobilie kauft, kauft sich dieses Problem für die Zukunft ein. Wer es versteht, kann sich gut vorbereiten.
Wer 2014 oder 2015 eine Immobilie gekauft und mit 10 Jahren Zinsbindung finanziert hat, stand 2024 oder 2025 vor einer Entscheidung, die viele unterschätzt haben: die Anschlussfinanzierung. Aus einem Zinssatz von 1,2% wurde plötzlich ein Angebot von 3,8% – und die monatliche Rate stieg entsprechend spürbar.
Wer heute eine Immobilie kauft, kauft sich dieses Problem für die Zukunft ein. Wer es versteht, kann sich gut vorbereiten.
Was ist die Anschlussfinanzierung?
Wenn die vereinbarte Zinsbindungsfrist ausläuft – typischerweise nach 5, 10 oder 15 Jahren –, ist das Darlehen in den meisten Fällen noch nicht vollständig getilgt. Es verbleibt eine Restschuld, die weiterfinanziert werden muss. Diese Neuvereinbarung heißt Anschlussfinanzierung.
Das Tückische: Der neue Zinssatz richtet sich nach dem Markt zum Zeitpunkt der Verlängerung – nicht nach dem ursprünglichen Vertrag. Wer in der Niedrigzinsphase günstig einstieg, muss bei Ablauf damit rechnen, zu anderen Konditionen weiterzumachen.
Die drei Optionen bei Ablauf der Zinsbindung
Option 1: Prolongation bei der Hausbank
Die einfachste Option: Die bestehende Bank macht ein Angebot für die Verlängerung. Vorteil: kein Aufwand, keine neuen Unterlagen. Nachteil: Banken wissen, dass viele Kunden aus Bequemlichkeit bleiben – und bieten entsprechend nicht immer die besten Konditionen.
Empfehlung: Prolongationsangebote immer als Verhandlungsgrundlage, nicht als Endangebot verstehen. Wer ein Vergleichsangebot einer anderen Bank vorlegt, verhandelt fast immer besser.
Option 2: Umschuldung zu einer anderen Bank
Wer zu einer anderen Bank wechselt, kann bessere Konditionen erzielen – muss aber die Grundschuld übertragen oder neu eintragen lassen. Das kostet Notargebühren (ca. 200–500 €) und etwas Zeit, rechnet sich aber oft deutlich.
Wann lohnt es sich? Wenn der Konditionsunterschied mehr als 0,2–0,3% beträgt, übersteigt die Ersparnis über die Zinsbindung die Umschuldungskosten in den meisten Fällen klar.
Option 3: Sondertilgung vor Ablauf
Viele Kreditverträge erlauben jährliche Sondertilgungen von 5–10% der ursprünglichen Darlehenssumme. Wer kurz vor Ablauf der Zinsbindung Kapital hat, kann die Restschuld reduzieren und damit die Folgebelastung senken.
Forward-Darlehen: Zinsen schon heute sichern
Wer weiß, dass seine Zinsbindung in 1–5 Jahren ausläuft, kann sich heute einen Zinssatz für die Anschlussfinanzierung sichern – über ein Forward-Darlehen. Die Bank reserviert den aktuellen Zinssatz für einen zukünftigen Zeitpunkt, verlangt dafür aber einen Aufschlag (sogenannter Forward-Aufschlag).
Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Wenn Sie erwarten, dass die Zinsen bis zum Ablauf Ihrer Zinsbindung steigen werden. Wenn Sie Planungssicherheit über die monatliche Belastung brauchen. Wenn der Forward-Aufschlag klein ist im Verhältnis zum erwarteten Zinsanstieg.
Wann lohnt es sich nicht?
Wenn Sie davon ausgehen, dass die Zinsen stabil bleiben oder sinken. Dann zahlen Sie einen Aufschlag für eine Absicherung, die Sie nicht brauchen.
Stand 2026: Die EZB hat die Zinsen bereits gesenkt und weitere Schritte sind eingepreist. Wer jetzt ein Forward-Darlehen für 2027 oder 2028 abschließt, sichert sich auf moderatem Niveau ab – aber mit dem Risiko, zu früh fixiert zu haben, falls die Zinsen weiter fallen.
Wie viel Zeitvorlauf brauchen Sie?
6 Monate vor Ablauf: Spätester sinnvoller Zeitpunkt, um Angebote einzuholen und zu vergleichen. Prolongationsangebote der Hausbank kommen häufig automatisch – aber nicht immer rechtzeitig.
12–18 Monate vor Ablauf: Optimaler Zeitpunkt für Marktbeobachtung und erste Gespräche. Forward-Darlehen können bis zu 5 Jahre im Voraus abgeschlossen werden.
3 Monate vor Ablauf: Entscheidung treffen und Vertrag schließen. Zu knapp ist riskant – bei Umschuldung braucht der Notartermin Zeit.
Was Sie konkret tun sollten
- Datum der Zinsbindung kennen – klingt trivial, aber viele Eigentümer wissen es nicht auswendig. Nachschauen, eintragen, Vorlauffrist berechnen.
- Restschuld berechnen – oder bei der Bank erfragen. Das ist die Basis für jede Folgeplanung.
- Marktkonditionen beobachten – ab 18 Monate vor Ablauf monatlich aktuelle Zinssätze notieren.
- Mehrere Angebote einholen – Hausbank plus mindestens zwei Vergleichsangebote (direkt oder über Vermittler).
- Sondertilgungsmöglichkeiten prüfen – wenn Kapital vorhanden, vor Ablauf sinnvoll einsetzen.
Fazit
Die Anschlussfinanzierung ist kein Drama – sie ist ein planbarer Vorgang, der mit ausreichend Vorlauf und einem Marktvergleich gut gesteuert werden kann. Wer wartet, bis die Bank von selbst kommt, zahlt in den meisten Fällen mehr als nötig.
Dohrmann & Partner begleitet nicht nur den Kauf und Verkauf von Immobilien, sondern hilft Eigentümern auch bei der strategischen Planung rund um ihre Finanzierung.
FAQ
Wann bekomme ich das Prolongationsangebot meiner Bank?
Üblicherweise drei bis sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Manche Banken schreiben früher, andere sehr spät. Verlassen Sie sich nicht darauf – setzen Sie sich selbst eine Frist.
Kann ich die Anschlussfinanzierung zu jeder Bank wechseln?
Ja. Eine Umschuldung zu einer anderen Bank ist jederzeit bei Ablauf der Zinsbindung möglich. Innerhalb der Zinsbindungsfrist geht das nur mit Vorfälligkeitsentschädigung – außer nach zehn Jahren Laufzeit, wo ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht gilt.
Was kostet eine Umschuldung?
Im Wesentlichen: Notargebühren für die Grundschuldübertragung (200–500 €) und eventuell Bearbeitungsgebühren. Bei einem Konditionsunterschied von 0,3% und 200.000 € Restschuld sind das 600 €/Jahr Ersparnis – die Umschuldungskosten amortisieren sich in der Regel im ersten Jahr.
Wie lange sollte ich die neue Zinsbindung wählen?
Das hängt von der Zinssituation ab. Bei hohem Zinsniveau: kürzere Bindung wählen, um von späteren Senkungen zu profitieren. Bei niedrigem Niveau: lange Bindung für Planungssicherheit. 2026 mit moderatem Zinsniveau spricht vieles für mittlere Bindungen (10 Jahre).
Muss ich bei der Anschlussfinanzierung neue Bonitätsunterlagen einreichen?
Bei Prolongation bei der Hausbank oft nicht. Bei Umschuldung zu einer neuen Bank: ja, vollständige Bonitätsprüfung wie beim Erstkauf.
