Immobilien-Glossar

Wichtige Begriffe rund um Immobilienkauf, Finanzierung und Bewertung – kurz und verständlich erklärt.

A

Abgeschlossenheitsbescheinigung: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass eine Wohnung oder Gewerbeeinheit baulich von anderen Einheiten getrennt ist. Sie ist wichtig, wenn ein Gebäude in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt werden soll.
Abschreibung: Die Abschreibung beschreibt die steuerliche Verteilung von Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie über mehrere Jahre. Besonders bei vermieteten Immobilien kann sie steuerlich relevant sein.
Annuitätendarlehen: Ein Annuitätendarlehen ist eine der häufigsten Formen der Immobilienfinanzierung. Die monatliche Rate bleibt während der Zinsbindung gleich und setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen.
Auflassung: Die Auflassung ist die notarielle Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang einer Immobilie. Sie ist Voraussetzung für die spätere Eintragung ins Grundbuch.
Auflassungsvormerkung: Die Auflassungsvormerkung schützt den Käufer nach dem Notartermin. Sie wird im Grundbuch eingetragen und verhindert, dass die Immobilie nochmals verkauft oder belastet wird.

B

Beleihungswert: Der Beleihungswert ist der Wert, den eine Bank einer Immobilie langfristig beimisst. Er dient als Grundlage für die Höhe des Darlehens.
Beleihungsauslauf: Der Beleihungsauslauf beschreibt das Verhältnis zwischen Darlehenssumme und Immobilienwert. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto besser können oft die Finanzierungskonditionen sein.
Bestellerprinzip: Beim Bestellerprinzip zahlt in der Regel die Person den Makler, die ihn beauftragt hat. Es gilt insbesondere bei der Vermietung von Wohnraum.
Bonität: Die Bonität beschreibt die Kreditwürdigkeit einer Person. Banken prüfen sie, bevor sie eine Immobilienfinanzierung zusagen.
Baugenehmigung: Eine Baugenehmigung ist die behördliche Erlaubnis, ein Bauvorhaben durchzuführen. Ohne sie darf ein genehmigungspflichtiges Bauprojekt nicht begonnen werden.
Baufinanzierung: Die Baufinanzierung umfasst alle Finanzierungsformen, mit denen der Kauf, Bau oder die Modernisierung einer Immobilie finanziert wird.

D

Darlehenszins: Der Darlehenszins ist der Preis, den Kreditnehmer für geliehenes Geld zahlen. Bei Immobilienfinanzierungen unterscheidet man meist zwischen Sollzins und effektivem Jahreszins.
Denkmalschutz: Eine Immobilie unter Denkmalschutz darf oft nur eingeschränkt verändert werden. Sanierungen müssen häufig mit der Denkmalbehörde abgestimmt werden.
Dienstbarkeit: Eine Dienstbarkeit ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht zugunsten einer anderen Person oder eines Grundstücks. Beispiele sind Wegerechte oder Leitungsrechte.

E

Eigenkapital: Eigenkapital ist das Geld, das Käufer selbst in den Immobilienkauf einbringen. Dazu zählen Ersparnisse, Wertpapiere oder bereits vorhandenes Immobilienvermögen.
Eigenkapitalquote: Die Eigenkapitalquote zeigt, wie hoch der Eigenkapitalanteil im Verhältnis zum Kaufpreis ist. Eine höhere Eigenkapitalquote kann die Finanzierung erleichtern.
Eigentumswohnung: Eine Eigentumswohnung ist eine einzelne Wohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses, die rechtlich einem Eigentümer gehört. Zusätzlich gibt es meist gemeinschaftliches Eigentum wie Treppenhaus, Dach oder Grundstück.
Energieausweis: Der Energieausweis informiert über den energetischen Zustand einer Immobilie. Er ist beim Verkauf oder bei der Vermietung in vielen Fällen Pflicht.
Erbpacht: Bei der Erbpacht wird ein Grundstück nicht gekauft, sondern langfristig gepachtet. Der Käufer besitzt dann meist das Gebäude, zahlt aber regelmäßig einen Erbbauzins für das Grundstück.

F

Finanzierungsbestätigung: Eine Finanzierungsbestätigung ist eine vorläufige Zusage der Bank, dass ein Käufer die Immobilie finanzieren kann. Verkäufer verlangen sie oft vor Abschluss des Kaufvertrags.
Flurstück: Ein Flurstück ist eine amtlich vermessene Grundstücksfläche. Es wird im Liegenschaftskataster geführt.
Forward-Darlehen: Ein Forward-Darlehen sichert aktuelle Zinsen für eine spätere Anschlussfinanzierung. Es wird häufig genutzt, wenn die bestehende Zinsbindung bald ausläuft.

G

Grunderwerbsteuer: Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks an. Sie wird von den Bundesländern festgelegt und ist Teil der Kaufnebenkosten.
Grundbuch: Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem Eigentumsverhältnisse, Rechte und Belastungen einer Immobilie eingetragen sind.
Grundschuld: Die Grundschuld dient der Bank als Sicherheit für ein Immobiliendarlehen. Sie wird im Grundbuch eingetragen.
Grundstückswert: Der Grundstückswert beschreibt den Wert eines Grundstücks ohne Gebäude. Er hängt unter anderem von Lage, Größe, Bebaubarkeit und Bodenrichtwert ab.

H

Hausgeld: Hausgeld zahlen Eigentümer einer Wohnung monatlich an die Eigentümergemeinschaft. Es deckt laufende Kosten wie Verwaltung, Instandhaltung, Versicherungen und Betriebskosten ab.
Hypothek: Eine Hypothek ist ein Grundpfandrecht zur Absicherung eines Kredits. In der Praxis wird heute häufiger die Grundschuld verwendet.

I

Immobilienbewertung: Bei der Immobilienbewertung wird der Marktwert einer Immobilie ermittelt. Grundlage sind Lage, Zustand, Ausstattung, Größe, Vergleichswerte und aktuelle Marktdaten.
Immobilienfinanzierung: Die Immobilienfinanzierung beschreibt die Finanzierung eines Immobilienkaufs oder Bauvorhabens. Meist besteht sie aus Eigenkapital und einem Bankdarlehen.
Instandhaltungsrücklage: Die Instandhaltungsrücklage ist eine finanzielle Reserve einer Eigentümergemeinschaft. Sie dient dazu, Reparaturen und Sanierungen am Gemeinschaftseigentum zu bezahlen.

K

Kapitalanlage: Eine Immobilie als Kapitalanlage wird nicht selbst genutzt, sondern vermietet. Ziel sind Mieteinnahmen, Wertsteigerung und langfristiger Vermögensaufbau.
Kaufnebenkosten: Zu den Kaufnebenkosten zählen unter anderem Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und gegebenenfalls Maklerprovision. Sie sollten bei der Finanzierung unbedingt eingeplant werden.
Kaufpreisfaktor: Der Kaufpreisfaktor zeigt, wie viele Jahresnettokaltmieten dem Kaufpreis entsprechen. Er wird häufig zur Bewertung von Kapitalanlageimmobilien genutzt.
Kaufvertrag: Der Kaufvertrag regelt alle rechtlichen Details eines Immobilienkaufs. Er muss in Deutschland notariell beurkundet werden.
KfW-Förderung: KfW-Förderungen können Käufer, Bauherren oder Eigentümer bei energieeffizientem Bauen, Sanieren oder Modernisieren unterstützen. Die Programme ändern sich regelmäßig und sollten aktuell geprüft werden.

L

Lage: Die Lage ist einer der wichtigsten Faktoren für den Immobilienwert. Man unterscheidet häufig zwischen Mikro- und Makrolage.
Laufzeit: Die Laufzeit beschreibt den Zeitraum, über den ein Darlehen zurückgezahlt wird. Sie ist nicht immer identisch mit der Zinsbindung.
Löschungsbewilligung: Eine Löschungsbewilligung wird benötigt, um eine alte Grundschuld aus dem Grundbuch löschen zu lassen. Sie wird meist von der Bank ausgestellt, wenn ein Darlehen abbezahlt ist.

M

Maklerprovision: Die Maklerprovision ist die Vergütung des Immobilienmaklers für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie. Die Höhe und Verteilung hängen vom Objekt und der gesetzlichen Regelung ab.
Marktwert: Der Marktwert ist der Preis, der für eine Immobilie unter normalen Marktbedingungen voraussichtlich erzielt werden kann.
Modernisierung: Eine Modernisierung verbessert den Zustand oder die Ausstattung einer Immobilie. Beispiele sind neue Fenster, eine bessere Dämmung oder eine moderne Heizungsanlage.

N

Nebenkosten: Nebenkosten sind laufende Kosten einer Immobilie, etwa für Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Versicherungen oder Hausmeisterdienste.
Nettokaltmiete: Die Nettokaltmiete ist die Miete ohne Betriebs- und Heizkosten. Sie ist besonders wichtig bei der Berechnung der Rendite einer Kapitalanlage.
Notar: Der Notar beurkundet den Immobilienkaufvertrag und sorgt für die rechtssichere Abwicklung des Eigentumsübergangs.
Notarkosten: Notarkosten entstehen bei der Beurkundung des Kaufvertrags und weiteren Tätigkeiten rund um den Immobilienkauf. Sie gehören zu den Kaufnebenkosten.

R

Rendite: Die Rendite zeigt, wie rentabel eine Immobilie als Kapitalanlage ist. Sie wird meist aus Mieteinnahmen, Kaufpreis und laufenden Kosten berechnet.
Restschuld: Die Restschuld ist der noch offene Darlehensbetrag zu einem bestimmten Zeitpunkt. Sie ist besonders bei Anschlussfinanzierungen wichtig.
Rückauflassungsvormerkung: Eine Rückauflassungsvormerkung sichert einen möglichen Rückübertragungsanspruch im Grundbuch. Sie kommt zum Beispiel bei bestimmten Vertragsgestaltungen oder Schenkungen vor.

S

Sachwertverfahren: Das Sachwertverfahren ist ein Bewertungsverfahren für Immobilien. Es berücksichtigt den Wert des Grundstücks und die Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung.
Sanierung: Eine Sanierung dient dazu, Schäden zu beseitigen oder eine Immobilie wieder in einen guten Zustand zu versetzen. Sie kann deutlich umfangreicher sein als eine Modernisierung.
Sollzins: Der Sollzins ist der reine Zinssatz eines Darlehens ohne zusätzliche Kosten. Für den tatsächlichen Vergleich von Finanzierungen ist auch der effektive Jahreszins wichtig.
Sondertilgung: Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Zahlung außerhalb der regulären Monatsrate. Sie kann helfen, die Restschuld schneller zu reduzieren.

T

Teilungserklärung: Die Teilungserklärung regelt, welche Gebäudeteile zu einer Eigentumswohnung gehören und welche gemeinschaftlich genutzt werden. Sie ist besonders beim Kauf einer Eigentumswohnung wichtig.
Tilgung: Die Tilgung ist der Anteil der Kreditrate, mit dem die Darlehensschuld zurückgezahlt wird. Je höher die Tilgung, desto schneller ist die Immobilie abbezahlt.
Tilgungssatz: Der Tilgungssatz gibt an, wie viel Prozent des Darlehens jährlich zurückgezahlt werden. Bei Immobilienfinanzierungen wird häufig ein anfänglicher Tilgungssatz vereinbart.

U

Umschuldung: Bei einer Umschuldung wird ein bestehendes Darlehen durch ein neues Darlehen ersetzt. Ziel sind meist bessere Konditionen oder eine passendere Finanzierungsstruktur.
Verkehrswert: Der Verkehrswert beschreibt den voraussichtlichen Verkaufspreis einer Immobilie zum Bewertungsstichtag. Er wird oft auch als Marktwert bezeichnet.

V

Vergleichswertverfahren: Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Immobilienwert anhand tatsächlich erzielter Preise vergleichbarer Objekte. Es wird häufig bei Eigentumswohnungen und Grundstücken eingesetzt.
Vorfälligkeitsentschädigung: Die Vorfälligkeitsentschädigung kann anfallen, wenn ein Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung zurückgezahlt wird. Sie entschädigt die Bank für entgangene Zinsen.

W

Wohnfläche: Die Wohnfläche beschreibt die anrechenbare Fläche einer Wohnung oder eines Hauses. Sie ist wichtig für Kaufpreis, Miete und Finanzierung.
Wohnrecht: Ein Wohnrecht erlaubt einer Person, eine Immobilie oder einen Teil davon zu bewohnen. Es kann im Grundbuch eingetragen werden.

Z

Zinsbindung: Die Zinsbindung legt fest, wie lange der Zinssatz eines Darlehens unverändert bleibt. Typische Zeiträume sind 5, 10, 15 oder 20 Jahre.
Anschlussfinanzierung: Die Anschlussfinanzierung wird benötigt, wenn nach Ablauf der Zinsbindung noch eine Restschuld besteht. Der Darlehensnehmer kann dann mit der bisherigen oder einer neuen Bank weiterfinanzieren.
Zwischenfinanzierung: Eine Zwischenfinanzierung überbrückt einen kurzfristigen Finanzierungsbedarf. Sie wird häufig genutzt, wenn eine neue Immobilie gekauft wird, bevor der Verkaufserlös der alten Immobilie verfügbar ist.