Selbstständig und Immobilienkauf: Was Banken wirklich wollen

Wer als Angestellter eine Immobilie kaufen möchte, legt drei Gehaltsnachweise vor. Wer selbstständig ist, erlebt die Bank oft als Bürokratiefestung: Jahresabschlüsse, Steuerbescheide, BWAs, Gewinn-und-Verlust-Rechnungen. Das muss kein Hindernis sein – wenn man weiß, wie Banken denken.

Wie Banken das Einkommen von Selbstständigen berechnen

Basis: Durchschnitt der letzten zwei bis drei Steuerjahre. Abschreibungen werden häufig hinzugerechnet, Einmalsondererträge herausgerechnet. Ein starker Einbruch im aktuellen Jahr drückt den angesetzten Wert erheblich.

Beispiel: Gewinn 2023: 65.000 €, Gewinn 2024: 80.000 € → Bank setzt ~72.500 € Jahreseinkommen an → ~6.040 €/Monat netto.

Welche Unterlagen Banken verlangen

Freiberufler (Ärzte, Anwälte, Berater):

• Einkommensteuerbescheide (2–3 Jahre)

• EÜR (2–3 Jahre)

• Aktuelle BWA (max. 3 Monate alt)

• Kontoauszüge (3–6 Monate, privat + betrieblich)

Gewerbetreibende / GmbH-Gesellschafter:

• Testierte Jahresabschlüsse (2–3 Jahre)

• Aktuelle BWA

• Gesellschaftervertrag, Handelsregisterauszug

• Dokumentation von Privatentnahmen und Gesellschaftergehalt

Was die Bonität beeinflusst

Positiv: Mindestens drei Jahre Selbstständigkeit, stabile oder steigende Gewinne, regulierte Branche (Medizin, Recht, Steuerberatung), hohes Eigenkapital, zusätzliche Sicherheiten (Depot, Lebensversicherung).

Negativ: Unter zwei Jahren selbstständig (K.-o. bei den meisten Banken), schwankende Gewinne, Privatentnahmen deutlich über ausgewiesenem Gewinn, Schufa-Einträge.

Strategien zur Verbesserung der Chancen

Frühzeitig planen: Zu aggressive Steueroptimierung (niedriger Gewinn durch maximale Ausgaben) torpediert die Finanzierbarkeit. Steuerberater mit Finanzierungsperspektive konsultieren.

Richtigen Zeitpunkt wählen: Kurz nach einem starken Jahr kaufen – das letzte Jahresabschlussjahr hat das höchste Gewicht.

Mehrere Banken anfragen: Über unabhängigen Vermittler ohne Schufa-Belastung parallel anfragen – Bewertungen unterscheiden sich erheblich.

Mitantragsteller: Partner mit Festgehalt verbessert das Gesamtbild sofort.

Was Dohrmann & Partner empfiehlt

Vor der Objektsuche eine Finanzierungsvorprüfung durchführen lassen. Wer seine reale Kaufkraft kennt, sucht gezielter. Die PriceHubble-Bewertung liefert dazu einen datenbasierten Objektwert – besser als jede Eigenangabe im Bankgespräch.

Kaufvorhaben konkretisieren? Wir begleiten Sie von der Bewertung bis zum Notartermin.

FAQ

Ab wann gilt man als ausreichend lange selbstständig? Mindestens zwei, besser drei Jahre.

Welche Unterlagen brauche ich als Freiberufler? Steuerbescheide (2–3 Jahre), EÜR, aktuelle BWA, Kontoauszüge.

Kann ich trotz schwankendem Einkommen finanzieren? Ja – wenn Schwankungen moderat sind, Eigenkapital hoch genug und Einkommenstrend positiv.

Was tun wenn die Hausbank ablehnt? Andere Banken anfragen. Über unabhängigen Vermittler parallel – ohne Schufa-Belastung pro Anfrage.

Hilft ein Steuerberater bei der Finanzierungsvorbereitung? Ja – besonders einer, der beide Perspektiven kennt: Steueroptimierung und Finanzierbarkeit.