Grunderwerbsteuer Bayern 2026: Was Käufer wissen müssen
Beim Immobilienkauf fallen Kosten an, die im Angebot nicht stehen: Notar, Grundbuch, Makler – und die Grunderwerbsteuer. Letztere ist oft der größte Einzelposten neben dem Kaufpreis selbst. In Bayern beträgt sie 3,5% des beurkundeten Kaufpreises. Das klingt überschaubar – bei einer Immobilie für 600.000 € bedeutet das aber 21.000 € Steuer, die sofort nach dem Notartermin fällig werden.
Beim Immobilienkauf fallen Kosten an, die im Angebot nicht stehen: Notar, Grundbuch, Makler – und die Grunderwerbsteuer. Letztere ist oft der größte Einzelposten neben dem Kaufpreis selbst. In Bayern beträgt sie 3,5% des beurkundeten Kaufpreises. Das klingt überschaubar – bei einer Immobilie für 600.000 € bedeutet das aber 21.000 € Steuer, die sofort nach dem Notartermin fällig werden.
Dieser Artikel klärt, wie die Grunderwerbsteuer in Bayern funktioniert, was sie kostet, wann sie anfällt – und wo es legale Gestaltungsmöglichkeiten gibt.
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer ist eine Landessteuer, die bei jedem entgeltlichen Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie anfällt. Sie wird auf den beurkundeten Kaufpreis erhoben und muss vom Käufer nach Erhalt des Steuerbescheids – in der Regel 4–6 Wochen nach dem Notartermin – bezahlt werden. Erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch möglich ist.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern?
Bayern hat mit 3,5% den bundesweit niedrigsten Grunderwerbsteuersatz – und hat ihn seit 1997 nicht erhöht. Zum Vergleich:
| Bundesland | Grunderwerbsteuersatz |
|---|---|
| Bayern | 3,5% |
| Baden-Württemberg | 5,0% |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5% |
| Brandenburg | 6,5% |
| Schleswig-Holstein | 6,5% |
| Berlin | 6,0% |
Für Käufer im Allgäu ist das ein echter Standortvorteil: Wer statt in Bayern in einem Hochsteuerland kauft, zahlt bei gleicher Immobilie fast doppelt so viel Grunderwerbsteuer.
Rechenbeispiele
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer Bayern (3,5%) |
|---|---|
| 300.000 € | 10.500 € |
| 450.000 € | 15.750 € |
| 600.000 € | 21.000 € |
| 800.000 € | 28.000 € |
| 1.200.000 € | 42.000 € |
Die Steuer ist exakt proportional – es gibt keine Progression und keine Freibeträge für Privatpersonen.
Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?
Es gibt Ausnahmen, in denen der Erwerb steuerfrei bleibt:
Schenkung und Erbschaft: Überträgt ein Elternteil eine Immobilie unentgeltlich auf ein Kind (Schenkung) oder verstirbt und das Kind erbt, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Es können jedoch Erbschaft- oder Schenkungsteuer anfallen – je nach Wert und Freibetrag.
Übertragung zwischen Eheleuten: Immobilienübertragungen zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern sind grunderwerbsteuerfrei.
Kauf von nahen Verwandten: Der Kauf von Eltern, Kindern oder Geschwistern ist ebenfalls befreit – sofern der Erwerber in gerader Linie verwandt ist.
Grundstücksteilung im Familienverbund: Unter bestimmten Voraussetzungen bei Umstrukturierungen innerhalb einer Familie oder Gesellschaft.
Was zur Bemessungsgrundlage zählt
Die Grunderwerbsteuer wird auf den beurkundeten Kaufpreis erhoben. Das bedeutet: Alles, was im Notarvertrag als Gegenleistung für die Immobilie ausgewiesen ist, zählt dazu.
Was nicht zur Bemessungsgrundlage zählt – und daher getrennt im Vertrag aufgeführt werden sollte:
- Bewegliches Inventar (Küche, Einbauschränke, Gartengeräte), sofern separat bewertet und realistisch bepreist
- Ablösung von Mieterdarlehen oder Kautionen
- Wohnrecht oder Nießbrauch, die der Verkäufer behält
Praxistipp: Wenn eine Einbauküche oder andere bewegliche Gegenstände mitverkauft werden, sollte ihr Wert im Notarvertrag separat ausgewiesen werden. Das ist zulässig und reduziert die Bemessungsgrundlage – die Bewertung muss aber realistisch und marktüblich sein. Überhöhte Inventarpreise erkennt das Finanzamt und setzt sie herab.
Nebenkosten im Überblick: Was beim Kauf wirklich anfällt
Die Grunderwerbsteuer ist nur ein Teil der Kaufnebenkosten. Im Allgäu kommen folgende Positionen hinzu:
| Kostenart | Höhe |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer Bayern | 3,5% des Kaufpreises |
| Notarkosten | ca. 1,0–1,5% des Kaufpreises |
| Grundbuchgebühren | ca. 0,3–0,5% des Kaufpreises |
| Maklerprovision (Käuferseite) | 3,57% inkl. MwSt. (marktüblich Allgäu) |
| Gesamte Nebenkosten | ca. 8,5–11% des Kaufpreises |
Bei einem Kaufpreis von 500.000 € bedeutet das Nebenkosten von 42.500–55.000 €, die zusätzlich zum Kaufpreis aufgebracht werden müssen – in der Regel aus Eigenkapital, da Banken diese Kosten selten mitfinanzieren.
Diskussion: Soll Bayern die Grunderwerbsteuer erhöhen?
In der politischen Diskussion taucht regelmäßig die Forderung auf, die Grunderwerbsteuer zu erhöhen oder Freibeträge für Erstkäufer einzuführen. Bayern hat bislang beiden Richtungen widerstanden. Der niedrige Satz gilt als Standortvorteil und Förderung des Wohneigentums.
Ob sich das ändert, ist offen. Wer eine Immobilie im Allgäu kaufen möchte, sollte darauf nicht wetten – aber auch keine Panikreaktion zeigen. Der aktuelle Satz von 3,5% ist stabil und politisch nicht unmittelbar gefährdet.
Fazit
Die Grunderwerbsteuer in Bayern ist mit 3,5% die niedrigste in Deutschland und ein echter Vorteil für Käufer im Allgäu. Sie ist nicht verhandelbar, nicht finanzierbar und fällig, bevor das Eigentum ins Grundbuch eingetragen wird. Wer kauft, muss diesen Betrag liquide haben.
Wer die Nebenkosten realistisch einkalkuliert – Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler – kommt auf 8,5 bis 11% des Kaufpreises zusätzlich. Das gehört in jede Finanzierungsplanung, bevor man ein Angebot abgibt.
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FAQ
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern?
3,5% des beurkundeten Kaufpreises – der bundesweit niedrigste Satz. Er gilt seit 1997 unverändert.
Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?
In der Regel 4–6 Wochen nach dem Notartermin, nach Erhalt des Steuerbescheids vom Finanzamt. Ohne Zahlung gibt es keine Unbedenklichkeitsbescheinigung – und ohne diese keine Grundbuchumschreibung.
Kann ich die Grunderwerbsteuer durch Inventarabzug reduzieren?
Ja, legal und unter bestimmten Bedingungen. Bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche können separat ausgewiesen und so von der Bemessungsgrundlage abgezogen werden. Die Bewertung muss aber realistisch und marktüblich sein.
Müssen Kinder beim Erbe Grunderwerbsteuer zahlen?
Nein. Erbschaften und Schenkungen in gerader Linie sind grunderwerbsteuerfrei. Es können jedoch Erbschaft- oder Schenkungsteuern anfallen – abhängig von Wert und Freibeträgen.
Wie viel Eigenkapital brauche ich beim Immobilienkauf im Allgäu?
Banken erwarten in der Regel mindestens 20–30% Eigenkapital vom Kaufpreis plus die gesamten Kaufnebenkosten (ca. 8,5–11%). Bei 500.000 € Kaufpreis bedeutet das: mindestens 145.000–200.000 € Eigenkapital.
