Haus verkaufen oder vermieten? Der Allgäu-Leitfaden 2026
Es ist eine der meistgestellten Fragen, die Eigentümer im Allgäu beschäftigt: Soll ich meine Immobilie verkaufen – oder lieber vermieten und von laufenden Einnahmen profitieren? Die Antwort lautet, wenig überraschend: Es kommt darauf an. Aber worauf genau, das lässt sich mit den richtigen Zahlen und Kriterien klar herausarbeiten.
Es ist eine der meistgestellten Fragen, die Eigentümer im Allgäu beschäftigt: Soll ich meine Immobilie verkaufen – oder lieber vermieten und von laufenden Einnahmen profitieren? Die Antwort lautet, wenig überraschend: Es kommt darauf an. Aber worauf genau, das lässt sich mit den richtigen Zahlen und Kriterien klar herausarbeiten.
Dieser Leitfaden hilft Ihnen, diese Entscheidung strukturiert zu treffen – ohne Bauchgefühl, sondern auf Basis der Faktoren, die tatsächlich zählen.
Die Ausgangslage: Immobilienmarkt Allgäu 2026
Bevor Sie entscheiden, lohnt ein Blick auf die aktuellen Marktdaten. Im Allgäu lagen die Kaufpreise zuletzt bei durchschnittlich 4.500 bis 6.000 €/m² – je nach Lage, Objekttyp und Ausstattung. Kempten als urbanes Zentrum bewegt sich bei ~4.568 €/m² für Wohnungen, ~4.510 €/m² für Häuser. Lagen mit Bergblick oder Nähe zu Skigebieten (Oberstdorf, Sonthofen) erzielen teilweise deutlich höhere Werte.
Gleichzeitig sind die Mieten im Allgäu in den letzten Jahren spürbar gestiegen. Kaltmieten zwischen 12 und 18 €/m² sind je nach Lage und Zustand des Objekts realistisch. Das klingt attraktiv – aber ob Vermieten tatsächlich die bessere Wahl ist, hängt von mehreren Faktoren ab.
Wann spricht mehr für den Verkauf?
1. Sie brauchen das Kapital
Der naheliegendste Grund: Sie möchten oder müssen Liquidität schaffen – für eine andere Investition, den Kauf einer neuen Immobilie, die Altersvorsorge oder schlicht zur Schuldenfreiheit. Mieteinnahmen bauen Kapital langsam auf. Ein Verkauf setzt es sofort frei.
Gerade wenn Sie eine Immobilie im Allgäu besitzen, die erheblich an Wert gewonnen hat, kann der Zeitpunkt des Verkaufs entscheidend sein. Mit einer KI-gestützten Bewertung über PriceHubble lässt sich präzise bestimmen, welchen Marktpreis Ihre Immobilie heute erzielt – und ob der aktuelle Markt für einen Verkauf spricht.
2. Die Zehnjahresfrist läuft ab – oder ist bereits abgelaufen
Wer eine Immobilie seit mehr als zehn Jahren besitzt und sie nicht selbst genutzt hat, kann sie steuerfrei verkaufen. Das ist ein erheblicher finanzieller Vorteil, der bei der Kalkulation der Nettomietrendite schnell in den Schatten gestellt wird.
3. Die Immobilie erfordert Investitionen
Viele ältere Objekte im Allgäu stehen vor energetischen Sanierungspflichten – neue Heizungsanlagen, Dämmung, Fenster. Diese Investitionen lohnen sich für Vermieter nur, wenn die erzielbaren Mieten danach steigen und die Rendite stimmt. Ist das nicht der Fall, kann ein Verkauf vor der Sanierung wirtschaftlicher sein.
4. Sie möchten keinen Verwaltungsaufwand
Vermieten bedeutet: Mietersuche, Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, Instandhaltung, ggf. Konflikte. Das ist kein Selbstläufer, sondern Arbeit. Wer diesen Aufwand nicht leisten möchte oder kann, wählt oft den Verkauf – zumal Hausverwaltungen Kosten verursachen, die die Rendite schmälern.
Wann spricht mehr fürs Vermieten?
1. Sie wollen langfristig Vermögen aufbauen
Immobilien im Allgäu haben in den letzten 15 Jahren erheblich an Wert gewonnen – und die strukturellen Faktoren sprechen dafür, dass die Region attraktiv bleibt: Tourismus, Zuzug, geringe Leerstände, hohe Lebensqualität. Wer nicht auf Liquidität angewiesen ist, kann durch Vermietung laufende Einnahmen erzielen und gleichzeitig von weiterer Wertsteigerung profitieren.
2. Die Mietrendite ist attraktiv
Entscheidend für die Rentabilität ist die Nettomietrendite – also das Verhältnis der jährlichen Nettomieteinnahmen (nach Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand) zum aktuellen Marktwert der Immobilie. Im Allgäu liegt die Bruttomietrendite bei guten Objekten zwischen 3,5% und 5,5%. Netto – nach Abzug aller Kosten – sind 2,5% bis 4% realistisch.
Zum Vergleich: Eine 10-jährige Bundesanleihe rentiert aktuell bei etwa 2,5%. Wer eine gut vermietbare Immobilie in einer stabilen Allgäulage besitzt, kann mit Immobilien also eine vergleichbare oder bessere Rendite erzielen – mit dem Zusatzeffekt möglicher Wertsteigerung.
3. Sie haben eine Ferienwohnung in einer Tourismuslage
Ferienwohnungen in Oberstdorf, Füssen oder am Alpsee spielen eine eigene Kategorie. Die Mieteinnahmen können erheblich höher liegen als bei Dauervermietung – 150 bis 300 € pro Nacht sind in Premiumlagen realistisch. Gleichzeitig ist der Verwaltungsaufwand größer, und die steuerlichen Regelungen sind komplex. Mehr dazu im separaten Artikel zur Ferienwohnung als Kapitalanlage.
Die Entscheidungsmatrix
| Kriterium | Spricht für Verkauf | Spricht für Vermietung |
|---|---|---|
| Kapitalbedarf | Hoch | Niedrig |
| Steuervorteil Verkauf | Zehnjahresfrist läuft aus | Noch nicht erreicht |
| Sanierungsbedarf | Hoch, Rendite fraglich | Gering oder bereits saniert |
| Verwaltungsbereitschaft | Niedrig | Hoch |
| Mietrendite | Unter 3% netto | Über 3% netto |
| Marktlage | Verkäufermarkt, Preishoch | Stabile Nachfrage, Mietpreisanstieg |
| Zeithorizont | Kurzfristig | Langfristig (10+ Jahre) |
Was die meisten Eigentümer vergessen: Die Opportunitätskosten
Wer vermietet statt verkauft, verzichtet auf das freie Kapital und dessen alternative Verwendung. Das ist keine philosophische Überlegung, sondern eine Renditerechnung. Wer durch einen Verkauf heute 600.000 € erzielt und dieses Kapital anderweitig anlegt, muss prüfen: Erzielt die Vermietung eine höhere Gesamtrendite (Mieteinnahmen plus Wertsteigerung) als die Alternative?
Diese Rechnung ist individuell – und sie ist komplex. Wer sie auf dem Servietten-Niveau macht, trifft keine gute Entscheidung.
Fazit: Keine Pauschalantwort, aber eine klare Methode
Ob Verkauf oder Vermietung die richtige Wahl ist, hängt von Ihrer persönlichen Situation, dem konkreten Objekt und dem aktuellen Markt ab. Beides kann die richtige Entscheidung sein – aber nur, wenn sie auf Zahlen basiert, nicht auf Bauchgefühl.
Der erste Schritt in jedem Fall: Wissen, was Ihre Immobilie heute wert ist. Erst wenn dieser Wert bekannt ist, lässt sich eine fundierte Entscheidung treffen.
Kostenlose Bewertung anfragen: Erfahren Sie mit PriceHubble, was Ihre Allgäuer Immobilie heute am Markt erzielen würde – als Grundlage für Ihre Entscheidung.
FAQ
Kann ich eine vermietete Immobilie später noch verkaufen?
Ja. Eine vermietete Immobilie ist verkaufbar – allerdings zu anderen Konditionen. Käufer einer vermieteten Immobilie kalkulieren die Rendite, nicht den Eigennutzungswert. Das kann den erzielbaren Preis im Vergleich zu einer freien Immobilie senken. Ausnahme: Investoren, die gezielt nach Renditeobjekten suchen.
Wie hoch sind die Mietrenditen im Allgäu?
Bruttomietrenditen liegen je nach Lage und Objekt zwischen 3,5% und 5,5%. Netto – nach Verwaltung, Instandhaltung und Leerstandsrisiko – sind 2,5% bis 4% realistisch. Ferienwohnungen in Premiumlagen können höher rentieren, haben aber anderen Charakter.
Was ist die Spekulationssteuer und wann fällt sie an?
Wer eine nicht selbst genutzte Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb verkauft, zahlt Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn. Bei Eigennutzung in den letzten zwei Kalenderjahren vor Verkauf entfällt die Steuer. Empfehlung: Vor der Entscheidung Steuerberater konsultieren.
Lohnt sich eine Sanierung vor dem Verkauf?
Das hängt von Art und Umfang der Maßnahmen ab. Kosmetische Aufwertungen (Streichen, Bad renovieren) amortisieren sich häufig. Große energetische Sanierungen dagegen erhöhen den Verkaufspreis oft nicht im vollen Umfang der Investition. Eine genaue Kalkulation ist vor jeder Entscheidung empfehlenswert.
Wie finde ich heraus, was meine Immobilie aktuell wert ist?
Mit einer datengestützten Marktbewertung – nicht mit einer Vergleichsrecherche auf Immobilienportalen. Dohrmann & Partner nutzt PriceHubble, um den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie auf Basis von Transaktionsdaten, Lage und Markttrends präzise zu bestimmen.
