Mehrfamilienhäuser im Allgäu – Rendite-Check 2026
Wer ernsthaft in Immobilien investieren möchte, kommt früher oder später an Mehrfamilienhäusern nicht vorbei. Skalierbare Mieteinnahmen, ein einziger Kaufvorgang für mehrere Einheiten, Verwaltungseffizienz – das sind die Argumente. Aber wie sieht die Rechnung im Allgäu 2026 konkret aus? Und was unterscheidet ein lohnendes Objekt von einem, das auf dem Papier gut aussieht und in der Praxis enttäuscht?
Wer ernsthaft in Immobilien investieren möchte, kommt früher oder später an Mehrfamilienhäusern nicht vorbei. Skalierbare Mieteinnahmen, ein einziger Kaufvorgang für mehrere Einheiten, Verwaltungseffizienz – das sind die Argumente. Aber wie sieht die Rechnung im Allgäu 2026 konkret aus? Und was unterscheidet ein lohnendes Objekt von einem, das auf dem Papier gut aussieht und in der Praxis enttäuscht?
Warum das Allgäu für Mehrfamilienhäuser interessant ist
Das Allgäu ist kein klassischer Investorenmarkt wie München oder Frankfurt – und das ist ein Vorteil. Die Kaufpreise sind moderater, die Mietrenditen daher höher, und die Nachfrage nach Mietwohnungen ist strukturell stabil: Zuzug, Tourismus-Arbeitsmarkt, Hochschulstandort Kempten und eine wachsende Bevölkerung sorgen für geringe Leerstände.
Gleichzeitig profitiert die Region von stabilen Mietniveaus, die zwar nicht so spektakulär wie in Metropolen steigen, dafür aber verlässlich sind. Für Investoren, die solide Cashflows einem maximalen Leverage-Spiel vorziehen, ist das eine attraktive Ausgangslage.
Aktuelle Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser im Allgäu
Die Preise variieren stark nach Lage, Zustand und Mietpotenzial:
| Region | Kaufpreisfaktor (Jahresmiete) | Preis pro m² Wohnfläche |
|---|---|---|
| Kempten (zentral) | 18–24-fache Jahresmiete | 3.200 – 5.000 €/m² |
| Kempten (Randlage) | 15–20-fache Jahresmiete | 2.500 – 3.800 €/m² |
| Oberallgäu (Sonthofen, Immenstadt) | 16–22-fache Jahresmiete | 2.800 – 4.200 €/m² |
| Ostallgäu (Füssen, Kaufbeuren) | 15–21-fache Jahresmiete | 2.600 – 4.000 €/m² |
| Unterallgäu (Memmingen) | 14–19-fache Jahresmiete | 2.200 – 3.500 €/m² |
Der Kaufpreisfaktor ist eine schnelle Orientierungsgröße: Ein Faktor von 18 bedeutet, dass Sie 18 Jahresnettomieten für das Objekt bezahlen. Je niedriger der Faktor, desto höher die laufende Bruttomietrendite.
Die Renditerechnung im Detail
Beispielobjekt: Mehrfamilienhaus in Kempten, 6 Wohneinheiten, 450 m² Wohnfläche, Kaufpreis 1.200.000 €, Nettokaltmiete 5.200 €/Monat (62.400 €/Jahr).
Bruttomietrendite: 62.400 / 1.200.000 = 5,2%
Abzüge:
- Hausverwaltung: ~5% der Miete = 3.120 €/Jahr
- Instandhaltungsrücklage: 1% des Kaufpreises = 12.000 €/Jahr
- Nicht umlegbare Nebenkosten (Versicherung, Grundsteuer): ~3.000 €/Jahr
- Leerstandsrisiko (angesetzt 3%): ~1.872 €/Jahr
Nettomieteinnahmen: 62.400 – 20.000 = ~42.400 €/Jahr
Nettomietrendite: 42.400 / 1.200.000 = ~3,5%
Dazu kommen die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer 3,5%, Notar, Makler, Grundbuch: ca. 9–11%), die die effektive Investitionssumme auf ca. 1.310.000–1.330.000 € erhöhen und die Rendite leicht drücken.
Was die Rendite wirklich treibt – und was sie vernichtet
Mietpotenzial realistisch einschätzen
Der häufigste Fehler bei der Kalkulation: Man rechnet mit den Angebotsmieten, die im Inserat stehen – nicht mit den erzielbaren Marktmieten nach einem Mieterwechsel. Im Allgäu liegen die Nettokaltmieten je nach Lage und Zustand zwischen 8 und 15 €/m². Wer ein Objekt mit langjährigen Mietern unter Marktniveau kauft, kauft verborgenes Potenzial – aber auch begrenzte kurzfristige Cashflows.
Instandhaltungsstau nicht unterschätzen
Mehrfamilienhäuser aus den 1960er bis 1990er Jahren – von denen es im Allgäu viele gibt – haben häufig erheblichen Sanierungsbedarf: Heizungsanlage, Fenster, Dach, Fassade, Elektroanlagen. Ein Sanierungsstau von 100.000–300.000 € ist keine Seltenheit. Das muss im Kaufpreis abgebildet werden – oder in der Renditerechnung als Investition.
Energetische Anforderungen
Ab 2024 gelten verschärfte Anforderungen an Heizungsanlagen (GEG). Für Vermieter bedeutet das: Ältere Öl- und Gasheizungen müssen mittel- bis langfristig ersetzt werden. Wer ein Objekt mit alter Heizungsanlage kauft, sollte diesen Investitionsbedarf einpreisen – oder entsprechend verhandeln.
Finanzierung: Wie Investoren rechnen
Mehrfamilienhäuser werden fast immer mit Fremdkapital finanziert. Der Leverage-Effekt – also die Hebelwirkung des Fremdkapitals auf die Eigenkapitalrendite – ist ein zentrales Kalkül.
Beispiel:
- Kaufpreis inkl. Nebenkosten: 1.320.000 €
- Eigenkapital: 30% = 396.000 €
- Fremdkapital: 924.000 €, Zinssatz 3,8%, Rate ~4.500 €/Monat (annähernd tilgungsneutral)
- Nettomieteinnahmen: 42.400 €/Jahr = 3.533 €/Monat
- Monatlicher Cashflow: 3.533 – 4.500 = –967 € (negativ)
Das klingt ernüchternd – und zeigt, warum das aktuelle Zinsniveau die Anforderungen an die Objektqualität erhöht hat. Ein negativer monatlicher Cashflow muss durch die Eigenkapitalrendite und Wertsteigerung kompensiert werden. Wer darauf nicht vorbereitet ist oder kein ausreichendes Rücklagenpolster hat, gerät in Schwierigkeiten.
Gegenrechnung: Wer das Objekt zehn Jahre hält und der Marktwert steigt um 30% auf 1.560.000 €, hat einen Wertzuwachs von 240.000 € – auf ein Eigenkapital von 396.000 € ergibt das eine Wertsteigerungsrendite von 60%. Selbst bei jährlichen Zuschüssen von 12.000 € über zehn Jahre (120.000 €) bleibt ein erheblicher Gewinn.
Worauf es bei der Objektauswahl ankommt
Lage: Nicht jede Allgäu-Lage ist gleich. Kempten als Wirtschaftszentrum, Sonthofen und Kaufbeuren als Mittelzentren mit solider Nachfrage, Memmingen mit Anbindung an die A7 und wachsender Wirtschaft – das sind die Kernlagen. Kleinere Gemeinden bieten günstigere Preise, aber auch höheres Leerstandsrisiko.
Mieterstruktur: Wie lange sind die Mieter? Wie hoch sind die Mieten im Verhältnis zum Marktniveau? Gibt es Mietschulden oder laufende Streitigkeiten? Das gehört vor dem Kauf geprüft.
Bausubstanz: Eine technische Due Diligence ist bei Mehrfamilienhäusern keine Kür, sondern Pflicht. Ein Bausachverständiger identifiziert versteckte Mängel, bevor sie teuer werden.
Teilbarkeit: Kann das Haus aufgeteilt werden? Eigentumswohnungen erzielen beim Einzelverkauf oft deutlich mehr als der anteilige Kaufpreis als Mehrfamilienhaus – eine Exit-Option, die den Investitionswert erhöhen kann.
Wie Dohrmann & Partner Investoren beim Kauf von Mehrfamilienhäusern unterstützt
Mehrfamilienhäuser werden im Allgäu häufig diskret verkauft – nicht über Portale, sondern über Netzwerke. Dohrmann & Partner hat Zugang zu diesen Off-Market-Transaktionen und informiert vorgemerkte Investoren, bevor ein Objekt öffentlich wird.
Eine präzise Marktbewertung mit PriceHubble liefert zudem belastbare Renditekennzahlen, Lageeinschätzungen und Vergleichstransaktionen – keine Bauchgefühlrechnung, sondern datengestützte Entscheidungsgrundlage.
Interesse an Mehrfamilienhäusern im Allgäu? Sprechen Sie uns an – wir zeigen Ihnen, welche Objekte dem Markt entsprechen und wo die Zahlen wirklich stimmen.
FAQ
Welche Nettomietrendite ist für Mehrfamilienhäuser im Allgäu realistisch?
2,5–4% nach Abzug von Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand und nicht umlegbaren Nebenkosten. Günstigere Lagen (Memmingen, Kaufbeuren) ermöglichen tendenziell höhere Renditen als Kempten-Zentrum.
Ab welchem Kaufpreis lohnt sich ein Mehrfamilienhaus?
Es gibt keine Mindestgröße – aber ab ~4–6 Einheiten wird die Verwaltungseffizienz deutlich besser. Objekte unter 500.000 € sind selten – realistisch sind Einstiegspreise ab 600.000–700.000 € für kleinere Häuser in Randlagen.
Muss ich als Investor den Heizungstausch beim Kauf einkalkulieren?
Ja, wenn die bestehende Anlage älter als 20–25 Jahre ist oder auf Öl/Gas basiert. Die Kosten (20.000–60.000 € für ein Mehrfamilienhaus) sollten im Kaufpreis verhandelt oder in der Renditerechnung berücksichtigt werden.
Kann ich ein Mehrfamilienhaus später in Eigentumswohnungen aufteilen?
Unter Umständen ja – das hängt von der Teilungserklärung, dem Grundbuch und den lokalen Bauvorschriften ab. Eine Aufteilung kann den Gesamterlös erheblich steigern. Das sollte vor dem Kauf geprüft werden.
Wie finde ich Mehrfamilienhäuser im Allgäu, die nicht öffentlich inseriert sind?
Über Makler mit regionalem Netzwerk und aktiven Eigentümerkontakten. Dohrmann & Partner informiert vorgemerkte Investoren diskret über Off-Market-Objekte.
