Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich? Der Allgäu-Leitfaden
„Wie viel Eigenkapital brauche ich?" ist die Frage, die fast jeden Immobilienkäufer beschäftigt – und die in der Praxis häufig zu spät gestellt wird. Wer erst beim Bankgespräch erfährt, dass sein Eigenkapital nicht reicht, verliert nicht nur Zeit, sondern möglicherweise auch ein Objekt. Dieser Leitfaden zeigt, wie viel Eigenkapital realistisch nötig ist, was Banken wirklich erwarten – und wo Käufer im Allgäu heute stehen.
„Wie viel Eigenkapital brauche ich?" ist die Frage, die fast jeden Immobilienkäufer beschäftigt – und die in der Praxis häufig zu spät gestellt wird. Wer erst beim Bankgespräch erfährt, dass sein Eigenkapital nicht reicht, verliert nicht nur Zeit, sondern möglicherweise auch ein Objekt. Dieser Leitfaden zeigt, wie viel Eigenkapital realistisch nötig ist, was Banken wirklich erwarten – und wo Käufer im Allgäu heute stehen.
Die Faustformel – und warum sie nicht immer reicht
Die klassische Empfehlung lautet: 20% des Kaufpreises als Eigenkapital plus die Kaufnebenkosten. Das ist ein guter Ausgangspunkt, aber keine absolute Wahrheit.
Was tatsächlich zählt, ist das Verhältnis von Eigenkapital zur Gesamtbelastung – dem sogenannten Beleihungsauslauf. Banken unterscheiden hier sehr genau:
| Beleihungsauslauf | Eigenkapitalanteil am Kaufpreis | Zinsvorteil |
|---|---|---|
| Bis 60% | 40% + Nebenkosten | Bester Zinssatz |
| Bis 80% | 20% + Nebenkosten | Guter Zinssatz |
| Bis 90% | 10% + Nebenkosten | Aufschlag möglich |
| Über 90% | Unter 10% | Erheblicher Aufschlag oder Ablehnung |
Der Beleihungsauslauf berechnet sich auf den Beleihungswert der Immobilie – das ist nicht automatisch der Kaufpreis, sondern der Wert, den die Bank der Immobilie intern beimisst. Oft liegt er 10–15% unter dem Kaufpreis, was bedeutet: Wer mit 20% Eigenkapital kalkuliert, landet faktisch bei einem höheren Beleihungsauslauf als gedacht.
Was Eigenkapital im Allgäu konkret bedeutet
Bei aktuellen Kaufpreisen im Allgäu ergibt sich folgendes Bild:
Eigentumswohnung Kempten, 80 m², 365.000 €:
| Eigenkapitalquote | Eigenkapital (Kaufpreis) | + Nebenkosten (~9%) | Gesamt nötig |
|---|---|---|---|
| 10% | 36.500 € | 32.850 € | ~69.350 € |
| 20% | 73.000 € | 32.850 € | ~105.850 € |
| 30% | 109.500 € | 32.850 € | ~142.350 € |
Die Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer (3,5%), Notar (~1,2%), Grundbuch (~0,4%), Makler (3,57%) – müssen fast immer aus Eigenkapital bestritten werden. Banken finanzieren diese Kosten in der Regel nicht mit.
Einfamilienhaus Allgäu, 550.000 €:
- 20% Eigenkapital = 110.000 €
- Nebenkosten ~49.500 €
- Gesamt: mindestens 159.500 € Eigenkapital
Das ist für viele Käufer die entscheidende Hürde – nicht die monatliche Rate, sondern die Anfangskapitalanforderung.
Was als Eigenkapital zählt
Nicht nur Ersparnisse auf dem Konto zählen. Banken akzeptieren in der Regel auch:
- Wertpapiere und Depots (je nach Liquidierbarkeit und Risiko)
- Bausparverträge (angesparter Betrag, nicht die Darlehenssumme)
- Lebensversicherungen (Rückkaufwert)
- Eigenleistungen beim Neubau (sogenannte „Muskelhypothek") – in der Praxis begrenzt und schwer bewertbar
- Schenkungen von Eltern – sofern als Eigenkapital und nicht als Darlehen dokumentiert
- Grundstück im Eigentum – wenn bereits vorhanden und Teil des Projekts
Was nicht zählt: Verbraucherkredite, die kurzfristig vor dem Bankgespräch aufgenommen wurden. Banken sehen Kontoauszüge und erkennen diese Muster sofort.
Wie viel Eigenkapital ist im aktuellen Zinsumfeld optimal?
Bei Zinssätzen von 3,5–4,5% (Stand Q2/2026) lohnt sich eine differenzierte Betrachtung:
Wenig Eigenkapital (10–15%): Hohe monatliche Belastung, schlechterer Zinssatz. Nur sinnvoll, wenn das restliche Kapital eine nachweislich bessere Rendite erzielt – was bei Spareinlagen derzeit schwer zu argumentieren ist.
Mittleres Eigenkapital (20–30%): Die Balance für die meisten Käufer. Guter Zinssatz, darstellbare Rate, ausreichender Puffer für Instandhaltung.
Hohes Eigenkapital (40%+): Bester Zinssatz, niedrigste monatliche Belastung. Sinnvoll für ältere Käufer, die das Darlehen schnell tilgen wollen, oder für Investoren, die Cashflow-Stabilität über Leverage stellen.
Eigenkapital aufbauen: Was realistisch ist
Wer heute noch kein ausreichendes Eigenkapital hat, aber kaufen möchte:
Bausparvertrag: Mittelfristiges Instrument. Wer einen Vertrag mit 50.000 € Bausparsumme abschließt und monatlich 400 € anspart, hat nach etwa 6–7 Jahren die Zuteilungsreife. Als Sofortlösung ungeeignet, als Ergänzung zu anderen Sparformen sinnvoll.
ETF-Sparplan: Höheres Risiko, aber potenziell bessere Rendite als klassisches Sparen. Für Käufer mit einem Horizont von 5+ Jahren eine Option – aber kein Eigenkapital, das kurzfristig liquidiert werden muss.
Schenkung: Viele Käufer werden von Eltern oder Großeltern unterstützt. Steuerlich sind Schenkungen bis 400.000 € (Elternteil an Kind) alle zehn Jahre freibetragsfrei. Diese Option wird häufig unterschätzt.
Fazit
Die Eigenkapitalfrage hat keine Universalantwort. Wer im Allgäu kaufen möchte, sollte mindestens die Kaufnebenkosten (~9% des Kaufpreises) sicher aus Eigenkapital bestreiten können – und zusätzlich 20% des Kaufpreises anstreben, um marktübliche Konditionen zu erhalten.
Dohrmann & Partner berät Sie nicht nur bei der Suche nach der richtigen Immobilie, sondern hilft Ihnen auch, die Finanzierungsplanung realistisch aufzusetzen – bevor Sie ein Objekt besichtigen.
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FAQ
Kann ich eine Immobilie ohne Eigenkapital kaufen?
Theoretisch ja – sogenannte 110%-Finanzierungen (Kaufpreis plus Nebenkosten vollständig fremdfinanziert) gibt es bei einzelnen Banken. Sie sind jedoch teuer, an strenge Bonitätsanforderungen geknüpft und in der Praxis selten bewilligt. Empfehlenswert sind sie nur in Ausnahmefällen.
Zählt eine Schenkung als Eigenkapital?
Ja, sofern sie als Schenkung dokumentiert ist und nicht als rückzahlbares Darlehen. Banken verlangen in der Regel einen Schenkungsnachweis und prüfen, ob das Geld tatsächlich auf dem Konto ist.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für ein Mehrfamilienhaus?
Banken erwarten bei Renditeobjekten häufig 25–35% des Kaufpreises plus Nebenkosten – höher als bei selbst genutzten Immobilien, da das Risiko für die Bank als größer eingestuft wird.
Wie lange dauert es, genug Eigenkapital für eine Allgäu-Immobilie zu sparen?
Das hängt vom Kaufpreis und der Sparrate ab. Bei einer Zielgröße von 100.000 € und einer monatlichen Sparrate von 1.000 € dauert es ohne Rendite 8–9 Jahre. Mit Kapitalmarktanlage und Zinseszins kann sich dieser Zeitraum je nach Marktentwicklung verkürzen.
Sollte ich lieber mehr tilgen oder Eigenkapital zurückhalten?
Beides hat Berechtigung. Höhere Tilgung reduziert die Schuldenlast schnell. Eigenkapitalreserve schützt vor unerwarteten Ausgaben (Reparaturen, Jobverlust). Faustregel: Mindestens drei Monatsgehälter als liquide Reserve behalten – unabhängig von der Immobilienfinanzierung.
