Mietrechtsreform 2026 („Mietrecht II“): Die 5 wichtigsten Änderungen für private Vermieter im Überblick
Die geplante Mietrechtsreform 2026, auch „Mietrecht II“ genannt, steht vor der Tür und betrifft private Vermieter im Allgäu erheblich. Erfahren Sie hier kompakt die fünf wichtigsten Änderungen und wie Sie sich frühzeitig darauf einstellen können.
Diplom-Ökonom Frank Dohrmann begleitet von Kißlegg aus seit vielen Jahren erfolgreich Eigentümerinnen und Eigentümer beim Verkauf ihrer Immobilien. Nach seiner Tätigkeit als Partner eines renommierten Immobilienauktionshauses ist er heute freier Makler und Geschäftsführer von Dohrmann + Partner, einer Marke der Neutralis Süd Kapitalberatung GmbH. Während Dohrmann + Partner klassische Immobilien im Allgäu und der Bodenseeregion vermarktet, übernimmt die Neutralis Süd Kapitalberatung GmbH größere Off-Market-Transaktionen für private und institutionelle Investoren.
Mit dem neuen Gesetzentwurf zur Anpassung des sozialen Mietrechts, in der Fachwelt und Praxis bereits als „Mietrecht II“ bezeichnet, plant die Bundesregierung tiefgreifende Eingriffe in etablierte Vermietungsmodelle [513]. Nachdem im Vorjahr (2025) die Mietpreisbremse auf bundesrechtlicher Ebene bereits bis zum 31. Dezember 2029 verlängert wurde („Mietrecht I“), zielt die neue Reform unter Bundesjustizministerin Dr. Stefanie Hubig darauf ab, vermeintliche Schlupflöcher zur Umgehung der Mietpreisbremse konsequent zu schließen [494, 513, 534].
Der Gesetzentwurf (BT-Drucksache 21/6807) durchlief am 9. Juli 2026 erfolgreich seine erste Lesung im Deutschen Bundestag [494]. Da das neue Recht private Vermieter vor erhebliche Dokumentations- und Transparenzpflichten stellt, sollten Sie sich frühzeitig mit den fünf zentralen Säulen der Reform vertraut machen [521, 522].
Sektor 1: Die Indexmieten-Kappung (§ 557b Abs. 4 BGB-E)
Bisher waren Verträge mit Indexmiete bei privaten Vermietern und Kapitalanlegern äußerst beliebt: Während die Ausgangsmiete durch die Mietpreisbremse limitiert war, durften spätere jährliche Erhöhungen unbegrenzt der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes (VPI) folgen [502, 537]. In den Inflationsjahren 2022 bis 2024 führte dies zu drastischen Mietsteigerungen von teils über 7 % pro Jahr [483, 538].
Was ändert sich?
In angespannten Wohnungsmärkten (ausgewiesen durch die Landesregierungen per Rechtsverordnung) werden Indexmieten künftig spürbar gedeckelt [502]:
Liegt die jährliche Inflationsrate über 3,0 %, darf der darüber liegende Anteil bei einer Mieterhöhung nur noch zur Hälfte berücksichtigt werden [502].
Rechenbeispiel: Steigt der VPI um 5,0 %, darf die Miete nur um 4,0 % erhöht werden (3,0 % Sockel plus die Hälfte der restlichen 2,0 Prozentpunkte) [262, 503].
Eine pauschale Nachholung verpasster Erhöhungen über mehrere Jahre hinweg ist unzulässig – der Vermieter muss die Entwicklung jahrweise einzeln nachvollziehen [539].
Sektor 2: Strikte Transparenzregeln für Möblierungszuschläge
Bisher stellten Möblierungszuschläge eine beliebte Methode dar, um höhere Quadratmeterpreise zu realisieren – oft ohne dass für Mieter nachvollziehbar war, wie sich der Zuschlag berechnet [540].
Was ändert sich?
Der neue § 556d Abs. 1a BGB-E führt ein strenges zweistufiges Modell ein [500]:
Unaufgeforderte Offenlegungspflicht: Der Vermieter muss dem Mieter den Möblierungszuschlag sowie dessen Berechnungsgrundlage vor der Vertragserklärung schriftlich offenlegen [501, 514]. Unterbleibt dies, gilt die Wohnung mietrechtlich als unmöbliert [514]. Wird die Auskunft erst verspätet nachgeholt, gilt die Wohnung für weitere zwei Jahre als unmöbliert vermietet [501, 514].
Begrenzung auf den Zeitwert: Der monatliche Zuschlag darf höchstens 1 % des geschätzten Zeitwerts der Möbel zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses betragen [500]. Für voll ausgestattete Einheiten gilt eine Vereinfachung: Hier wird ein pauschaler Zuschlag von bis zu 10 % der Nettokaltmiete gesetzlich als angemessen vermutet [500]. Vermieter müssen daher künftig exakte Inventarlisten mit Anschaffungsbelegen und Kaufdatum führen [501].
Sektor 3: Das Ende der unbegrenzten Kurzzeitvermietung (§ 549 BGB-E)
Wohnraum, der nur „zum vorübergehenden Gebrauch“ vermietet wird, war bislang von wichtigen Schutzrechten wie dem Kündigungsschutz und der Mietpreisbremse ausgenommen [497]. Da das Gesetz keine feste zeitliche Grenze definierte, wurde dieses Modell häufig für befristete Kettenverträge genutzt [497, 515].
Was ändert sich?
Das „Mietrecht II“ zieht hier eine klare rote Linie [513]:
Die Ausnahme gilt künftig nur noch für eine maximale Dauer von sechs Monaten [498].
Eine einmalige Verlängerung auf maximal acht Monate ist nur zulässig, wenn der Mieter nachweislich einen temporären Bedarf hat (z. B. Projektarbeit, Praktikum) und die Wohnung nicht seinen Lebensmittelpunkt darstellt [498, 543, 544].
Werden diese Grenzen überschritten, greift automatisch das volle soziale Mietrecht inklusive Mietpreisbremse ab dem Zeitpunkt der Überschreitung [498].
Sektor 4: Die Ausweitung der Schonfristzahlung (§ 573 Abs. 4 BGB-E)
Bisher galt in der Verwaltungspraxis die bewährte Strategie der „Doppelkündigung“: Geriet ein Mieter erheblich in Zahlungsverzug, sprach der Vermieter sowohl die fristlose als auch die ordentliche Kündigung aus [504]. Eine Nachzahlung der Rückstände innerhalb der gesetzlichen Schonfrist heilte zwar die fristlose Kündigung, die ordentliche Kündigung blieb jedoch wirksam [504, 517].
Was ändert sich?
Der neue Entwurf stärkt hier die Position säumiger Mieter erheblich [554]:
Gleicht der Mieter seine Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage vollständig aus, wird künftig auch die ordentliche Kündigung unwirksam [262, 504].
Zum Schutz der Vermieter gilt dieser „Freischuss“ jedoch ausdrücklich nur ein einziges Mal pro laufendem Mietverhältnis [504].
Sektor 5: Die Modernisierungserleichterung bis 20.000 € (§ 559c BGB-E)
Als einzige klar vermieterfreundliche Maßnahme der Reform wird das vereinfachte Modernisierungsverfahren ausgeweitet [545]:
Die Wertgrenze, bis zu der Vermieter Modernisierungskosten ohne aufwendige, streitanfällige Einzelabgrenzung von Instandhaltungskosten umlegen dürfen, wird von 10.000 € auf 20.000 € verdoppelt [262, 505].
Im vereinfachten Verfahren wird ein pauschaler Instandhaltungsabzug von 30 % vorgenommen; die verbleibenden 70 % der Kosten sind in voller Höhe als Modernisierungskosten umlagefähig [262, 547].
Der jährliche Umlagesatz beträgt weiterhin 8 % der umlagefähigen Kosten (bzw. bis zu 10 % bei Inanspruchnahme staatlicher Heizungsförderungen, die vorab abzuziehen sind) [267, 547].
Fazit: Was Sie jetzt tun sollten
Auch wenn es sich derzeit noch um das laufende Gesetzgebungsverfahren handelt, ist die politische Stoßrichtung klar [509, 549]. Als privater Vermieter oder Bestandshalter sollten Sie bereits heute aktiv werden [522]:
Mietverträge prüfen: Screenen Sie Ihr Portfolio auf bestehende Indexklauseln und bereiten Sie sich auf die jahrweise saubere Dokumentation vor [522, 549].
Dokumentation für Möblierung aufbauen: Führen Sie für alle möblierten Apartments detaillierte Inventarlisten inklusive Anschaffungsdatum und -wert, um den Zeitwert im Streitfall nachweisen zu können [501, 522].
Mahnwesen schärfen: Da die Schonfristzahlung künftig auch ordentliche Kündigungen heilt, wird ein lückenloses und rechtssicheres Forderungsmanagement noch wichtiger [522, 545].
