Was passiert nach dem Notartermin? Der komplette Ablauf beim Immobilienkauf
Der Vertrag ist notariell beurkundet – doch was folgt nun? Wir erklären den vollständigen Abwicklungsprozess vom Notartermin bis zur Schlüsselübergabe und geben Tipps für eine reibungslose Übergabe.
Diplom-Ökonom Frank Dohrmann begleitet von Kißlegg aus seit vielen Jahren erfolgreich Eigentümerinnen und Eigentümer beim Verkauf ihrer Immobilien. Nach seiner Tätigkeit als Partner eines renommierten Immobilienauktionshauses ist er heute freier Makler und Geschäftsführer von Dohrmann + Partner, einer Marke der Neutralis Süd Kapitalberatung GmbH. Während Dohrmann + Partner klassische Immobilien im Allgäu und der Bodenseeregion vermarktet, übernimmt die Neutralis Süd Kapitalberatung GmbH größere Off-Market-Transaktionen für private und institutionelle Investoren.
Der Notartermin steht an – für viele Käufer und Verkäufer der emotionalste Moment im gesamten Immobiliengeschäft. Doch was geschieht eigentlich nach der notariellen Beurkundung? Zwischen Unterschrift und Einzug liegen noch wichtige Schritte, die sowohl rechtlich als auch organisatorisch beachtet werden müssen. Wir begleiten Sie durch den kompletten Ablauf.
Die notarielle Beurkundung: Der Wendepunkt
Im Notariat wird der Kaufvertrag notariell beurkundet. Das bedeutet: Beide Parteien erklären vor dem Notar ihr Einverständnis mit dem Vertragsinhalt. Der Notar prüft die Identität, erklärt die Rechtsfolgen und sorgt für die formgerechte Niederschrift.
Wichtig: Mit der Beurkundung ist der Käufer noch nicht Eigentümer bzw. der Verkäufer noch nicht vollständig entbundener Verkäufer. Der Vertrag ist zwar bindend, das Eigentum geht jedoch erst mit der Eintragung ins Grundbuch über.
Von der Auflassung zur Grundbucheintragung
Der Notar beantragt nach dem Termin die Auflassungsvormerkung beim zuständigen Grundbuchamt. Diese schützt den Käufer, indem sie verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie nochmal grundbuchrechtlich belasten oder gar nochmals verkaufen kann.
Anschließend folgt die eigentliche Eigentumsumschreibung. Dieser Prozess kann je nach Grundbuchamt zwischen zwei und acht Wochen dauern. In besonders ausgelasteten Ämtern oder bei komplexen Eigentumsverhältnissen kann dies auch länger dauern.
Die Finanzierung: Timing ist entscheidend
Die Bank des Käufers benötigt für die Auszahlung des Darlehens typischerweise:
Die notarielle Urkunde
Den Grundbuchauszug mit der eingetragenen Auflassungsvormerkung
Eine Bestätigung über die Eigenkapitalzahlung
Erst wenn alle Unterlagen vorliegen, wird der Kaufpreis an den Verkäufer überwiesen. Käufer sollten sicherstellen, dass ihre Finanzierung rechtzeitig zum Notartermin steht, denn Verzögerungen können teuer werden.
Die Schlüsselübergabe: Mehr als nur ein formeller Akt
Nach Zahlungseingang beim Verkäufer findet die Schlüsselübergabe statt. In der Praxis vereinbarten die Parteien dafür selbst einen für sie geeigneten Termin.
Empfehlenswert ist dabei stets ein Übergabeprotokoll, in dem dokumentiert wird:
Anzahl und Zustand der Schlüssel
Zählerstände (Strom, Wasser, Gas, ggf. Heizung)
Übergabe von Unterlagen (Bauunterlagen, Garantien, Bedienungsanleitungen)
Zustand der Immobilie (ggf. mit Fotos)
weiterer wichtige und ggf. dem Kaufvertrag entsprechende Details
Ein exemplarisches Musterprotokoll finden Sie bei >Mein Eigenheim<
Was nach dem Einzug noch ansteht
Nach der Schlüsselübergabe gibt es noch ein paar organisatorische Dinge zu erledigen:
Ummeldung: Meldeamt, Einwohnermeldeamt, ggf. Bürgerbüro
Vertragsübernahmen: Strom, Gas, Internet, Müllabfuhr
Versicherungen: Wohngebäude- und Hausratversicherung aktivieren
Steuerliche Aspekte: Werbungskosten bei Vermietung, Eigenheimzulage prüfen
Geduld zahlt sich aus
Vom Notartermin bis zur Fälligkeit des Kaufpreises vergehen in der Praxis meist etwa 4 bis 6 Wochen, je nach Geschwindigkeit von Grundbuchamt, Banken und Behörden. Und bis zur Übergabe der Immobilie sind es, gemessen ab dem Notartermin, meist rund 6 bis 10 Wochen.
Die endgültige Eigentumsumschreibung im Grundbuch kann, je nach Grundbuchamt, insgesamt sogar 3 bis 6 Monate dauern.
Begutachtung durch einen von der Bank beauftragten Gutachter
In vielen Fällen beauftragt die finanzierende Bank nach dem Notartermin und vor der Übergabe noch einen Gutachter, der die Immobilie kurz vor Ort besichtigt. Hintergrund dessen ist, dass die Bank die Werthaltigkeit des Kaufobjekts nach ihren internen Richtlinien nochmals durch einen Dritten prüfen lässt und die Unterlagen mit dem tatsächlichen Zustand abgleicht. Für Verkäufer und Käufer entsteht daraus in der Regel kein Risiko: Die Besichtigung dauert meist nur wenige Minuten und dient überwiegend der Bestätigung des Objekts und des vereinbarten Kaufpreises in den Unterlagen der Bank. Wichtig ist vor allem, dem Gutachter den Zugang zur Immobilie zu ermöglichen und vom Käufer ggf. geplante Modernisierungen oder Renovierungen kurz zu erläutern.
Der Weg vom Notartermin bis zum Einzug erfordert Geduld und eine gute Organisation. Mit einem erfahrenen Makler an der Seite können viele Stolpersteine vermieden werden. Wir begleiten unsere Kunden nicht nur bis zur Unterschrift, sondern auch durch die Abwicklungsphase – damit der Übergabetag für Sie ein Tag der Freude wird.
